Sim, é possível comprar um imóvel em nome dos filhos menores de idade, mas o processo envolve cuidados jurídicos e administrativos específicos. Muitas famílias optam por essa estratégia como forma de planejamento patrimonial, proteção de bens ou garantia de futuro para os filhos. No entanto, diferentemente de uma compra tradicional feita por adultos, esse tipo de aquisição exige a observância de regras legais rigorosas para assegurar os direitos da criança e evitar riscos de nulidade no negócio.
Ao longo deste artigo, vamos explorar todos os aspectos que envolvem essa operação: o que a legislação brasileira determina, como o imóvel pode ser registrado, quem administra o bem até que o menor atinja a maioridade, quais são as implicações fiscais, e os cuidados essenciais que os responsáveis devem tomar.
Além disso, entenderemos os motivos mais comuns para que uma família decida comprar imóveis em nome dos filhos e o impacto disso no futuro da criança — especialmente quando falamos de valorização de imóveis em cidades como São Paulo, onde opções como apartamento studio SP têm sido cada vez mais buscadas por investidores atentos ao potencial de retorno e segurança.
O que diz a lei sobre compra de imóveis por menores de idade?
A legislação brasileira não proíbe que um menor de idade seja proprietário de bens imóveis. De acordo com o Código Civil, uma criança ou adolescente pode sim ter patrimônio em seu nome, desde que os responsáveis legais (pais ou tutores) administrem esse bem em seu favor.
A questão essencial é que o menor de idade não pode realizar a compra em seu próprio nome, já que não possui capacidade civil plena para celebrar atos jurídicos como contratos de compra e venda. Nesse caso, a transação deve ser feita por seus pais ou responsáveis legais, que atuam como representantes legais.
Para que essa compra tenha validade jurídica, deve-se seguir um processo com algumas exigências específicas:
- O contrato de compra deve deixar claro que o imóvel será adquirido em nome do menor;
- A escritura pública deve ser lavrada indicando o nome da criança como titular da propriedade;
- A matrícula do imóvel no cartório de registro deve ser feita em nome do menor, com a observação de que está sob administração dos pais ou responsáveis;
- Dependendo do valor envolvido ou da origem dos recursos, pode ser necessário obter autorização judicial para a concretização do negócio.
Essa última exigência é mais comum quando a compra não é feita com recursos próprios dos pais, mas sim com valores pertencentes ao menor, como heranças, doações ou pensões judiciais.
Qual o papel dos pais ou responsáveis após a compra?
Depois que o imóvel é adquirido em nome do menor, a administração do bem cabe exclusivamente aos pais ou tutores. Isso significa que:
- Eles podem alugar o imóvel e administrar os rendimentos, desde que os valores sejam utilizados em benefício da criança;
- Não podem vender, hipotecar ou realizar qualquer ato que reduza o patrimônio do menor sem autorização judicial;
- Têm o dever legal de zelar pela conservação do bem.
A fiscalização do Ministério Público pode ser acionada se houver indícios de má gestão ou uso indevido do patrimônio do menor. O objetivo é proteger os direitos da criança e impedir que seu patrimônio seja dilapidado ou usado em benefício de terceiros.
Vantagens de comprar imóveis em nome dos filhos
A compra de imóveis em nome dos filhos pode ser uma estratégia muito vantajosa em diversos contextos. Entre os principais benefícios, estão:
- Planejamento sucessório: ao registrar o imóvel em nome dos filhos, os pais evitam a necessidade de inventário no futuro, um processo que pode ser demorado e custoso;
- Proteção patrimonial: em caso de processos judiciais, divórcios ou falências, os bens em nome dos filhos ficam resguardados;
- Valorização de longo prazo: cidades como São Paulo oferecem boas oportunidades de valorização imobiliária, o que significa que um bem adquirido hoje pode gerar grande retorno no futuro da criança, seja para venda, aluguel ou uso pessoal.
Por exemplo, imóveis em regiões com forte apelo urbano e cultural, como quem pretende comprar apartamento na Vila Madalena, costumam ter alta liquidez e valorização ao longo do tempo.
Cuidados fiscais e tributários
Apesar das vantagens, é importante estar atento aos aspectos fiscais envolvidos nessa operação. A compra de imóveis em nome de menores pode gerar questionamentos por parte da Receita Federal, especialmente em relação à origem dos recursos utilizados.
Por isso, recomenda-se:
- Documentar de forma clara a origem do dinheiro (doação, rendimentos dos pais, herança etc.);
- Fazer a declaração adequada no Imposto de Renda dos pais e, se necessário, do menor;
- Verificar se haverá incidência de ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), principalmente em casos de doações em dinheiro para a aquisição do imóvel.
O acompanhamento de um contador ou advogado especializado é essencial para garantir que a operação seja realizada de forma segura e sem surpresas futuras com o Fisco.
O imóvel permanece intocável até a maioridade?
Sim, em regra, o imóvel registrado em nome do menor não pode ser vendido, doado ou gravado (por exemplo, com hipoteca) até que ele atinja 18 anos, salvo mediante autorização judicial.
Mesmo que os pais sejam os administradores do bem, não têm liberdade plena sobre ele. A venda só será permitida se comprovadamente for em benefício do menor — como para custear tratamentos de saúde, educação ou mudanças de habitação necessárias. E, mesmo nesses casos, é o juiz quem autoriza ou não a operação.
Na prática, isso significa que comprar um imóvel em nome do filho é um compromisso de longo prazo. Os pais devem avaliar com cuidado se essa decisão está alinhada aos seus objetivos financeiros e familiares.
Como fazer a escritura corretamente?
A escritura deve seguir todas as formalidades exigidas para a compra de um imóvel tradicional, mas com atenção redobrada à identificação do comprador: o menor será o titular do bem, e os pais, os representantes legais.
Recomenda-se que:
- A escritura indique claramente que a compra está sendo feita “em nome de [nome do menor], representado por seus pais/responsáveis legais”;
- Se houver mais de um filho, e o bem for destinado a todos, essa divisão deve ser formalizada na escritura e na matrícula do imóvel;
- Em casos de doação de valores para essa compra, o termo de doação deve ser lavrado em cartório e anexado aos documentos do processo.
Em todos os casos, é fundamental contar com assessoria jurídica para garantir que nenhum detalhe passe despercebido.
O imóvel pode ser usado antes da maioridade?
Sim, o uso do imóvel pode ser definido pelos pais, sempre em benefício do menor. Isso significa que a família pode optar por:
- Morar no imóvel, mesmo ele estando em nome da criança, desde que essa moradia seja considerada de interesse do menor;
- Alugar o imóvel, e destinar os rendimentos para despesas da criança ou para investimentos em seu nome;
- Deixar o imóvel desocupado, como forma de reserva de patrimônio para o futuro.
Imóveis de tipologia prática e de baixa manutenção, como um apartamento 1 quarto São Paulo ou apartamento 2 quartos, são os mais indicados para esse tipo de investimento, especialmente quando se considera a valorização a longo prazo e a possibilidade de gerar renda passiva por meio de locação.
Uma estratégia que exige responsabilidade
Em conclusão, comprar um imóvel em nome dos filhos menores é possível, legal e, em muitos casos, vantajoso. Contudo, é uma estratégia que exige planejamento, acompanhamento jurídico e contábil, e um senso de responsabilidade muito grande por parte dos pais ou responsáveis.
Além de garantir um patrimônio sólido para o futuro da criança, essa decisão também coloca os responsáveis sob o dever de administrar esse bem com zelo e em total conformidade com a lei.
Vale sempre ponderar os objetivos da família, as condições financeiras e as opções disponíveis no mercado — como um apartamento studio SP, ideal para quem busca começar com investimentos imobiliários de menor porte, mas com alto potencial de valorização.
